Zřejmě všichni z nás touží po vlastním bydlení. Jedná se většinou o rodinný dům či byt, možná houseboat či chatu. Pravdou však je, že se jedná o něco, co kupuje většina z nás jednou či dvakrát za život. S koupí nemovitosti je spjata řada otazníků, zejména těch finančních. Jedná se totiž o několika milionovou investici, na kterou si zřejmě budeme muset půjčit. Tento článek je věnován právě těm z Vás, co se rozhodnete financovat svoji budoucí nemovitost pomocí hypotečního úvěru.
V první řadě je potřeba vysvětlit, co je to hypoteční úvěr. Hypotéka nebo hypoteční úvěr je vlastně půjčka na bydlení (koupě, stavbu či rekonstrukci) nebo majetkové vypořádání (např. po rozvodu nebo dědictví) se zástavou nemovitosti. Se zástavou znamená, že musím ručit nějakým svým nemovitým majetkem, aby mi banka půjčila tento typ úvěru. Dávám jej tedy jako protihodnotu do zástavy. V případě, že bych nesplácel, tak mi banka nemovitost zabaví, prodá a získá své peníze zpět. Na oplátku mohu získat vysokou částku za nízký úrok s možností prodloužené doby splatnosti. Tím si snížím měsíční splátku a jsem schopen splatit i několika milionové částky. Doba splatnosti hypotéky bývá nejčastěji 30 let. Nicméně její délku si lze nastavit dle finančních možností domácnosti a věku. Splácení je totiž možné nastavit většinou maximálně do 70 let. Hypotéky mají období fixace. Jedná se o období, po které vám banka zafixuje výši úrokové sazby.
TIP pro Vás: Čím nižší sazba, tím vhodnější je delší fixace. Úrokovou sazbu kolem 2% p.a. je dobré fixovat na co nejdelší dobu (např. 7-10 let). V tomto případě se totiž jedná o nízkou sazbu.
Po skončení fixace úrokové sazby je možné přejít k jiné bance, či úvěr celý nebo z části doplatit, a to bez jakékoliv sankce. Nově lze splatit každý rok až 25 % z půjčené částky formou mimořádného vkladu bez sankcí. Takže i když využijete delší fixace, nebudete znevýhodněni. Úvěr lze do čtyř let celý doplatit. Na druhou stranu, pokud vím, že hypoteční úvěr dříve splácet stejně nebudu a trefím období, kdy jsou sazby na 4-5 %, je lepší zvolit kratší dobu fixace. Pokud se totiž za tři roky sazby opět sníží, budu jich moci využít. To by však nešlo, pokud bych měl úrok zafixován.
Pojďme si upřímně říci, že bydlení se pro spoustu lidí v dnešní době stává čím dál hůře dosažitelným přáním. Při dnešních cenách nemovitostí se u startovacích bytů ve větších městech bavíme o částce kolem 5 milionů korun. Pro financování formou hypotéky je požadováno minimálně 20 % vlastních zdrojů. Banka používá termín LTV (z angl. loan to value v překladu znamená „úvěr k hodnotě“, který vyjadřuje poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti). Takže pokud bychom si chtěli vzít hypoteční úvěr s 80 % LTV, tak to znamená, že mi banka půjčí maximálně 4 miliony, pokud bych ručil nemovitostní v hodnotě 5 mil. Naspořené vlastní zdroje, by tak měly být alespoň na úrovni 1 milionu (20 % z 5 milionů). Je zapotřebí myslet i na poplatky spojené s realitní kanceláří (doporučujeme 6 %), tedy v našem případě 300 000 Kč. Vlastní zdroje mohou být prokázány dvěma způsoby.
1) Musím mít našetřeno nebo
2) Ručím další nemovitostí (např. nemovitostí rodičů či babičky), kterou mohu dát bance do zástavy
Je pravda, že našetřit milion se každému z nás nemusí podařit. V tomto případě je záchranou možnost druhá, použít jako zástavu byt, dům, chatu či pozemek někoho z rodiny. Ale to jen v případě dobrých vztahů o ochoty vašich příbuzných. Protože pokud nebudete splácet, tak banka zabaví všechny nemovitosti, kterými ručíte. Takže nejen vaši, ale i nemovitost vašich příbuzných. A na to je ne každý tatínek ochoten kývnout. Zvláště, jestli jste ho jako děti rádi zlobili (vlastní zkušenost) :-D.
Jak to funguje v praxi? Kupuji nemovitost za 5 milionů a nemám vlastní zdroje. Babička má byt, který má hodnotu také 5 milionů a babička je ochotna tento byt poskytnout jako zástavu. Dohromady dávám bance do zástavy dva byty (ten, který kupuji + babičky) do zástavy. Celková hodnota je 10 milionů. Banka mi půjčí až 80 % toho, co ji dávám do zástavy. Samozřejmě za předpokladu, že ji prokážu dostatečně vysoký příjem. Pokud bych jej dokázal, tak by mi půjčila až 8 milionů (80 % z 10 milionů). Ale mně stačí pouze pět. Banka mi tedy půjčí 5 milionů a já tak nepotřebuji žádné další vlastní zdroje. O této variantě spoustu lidí neví, a tak si často předem zavřou dveře před dosažením cíle vlastního bydlení.
Pokud však nemáte našetřeno, ani nikoho, kdo by ručil další nemovitostí, nezoufejte – nejste v tom sami. V této chvíli bude důležité sejít se s finančním poradcem a vytvořit plán na to, jak a kdy bude možné toho dosáhnout. Na druhou stranu je potřeba si odpovědět na otázku, zde je vlastní bydlení a zadlužení se na dalších 30 let opravdu to, co v životě chci. V ČR není nájemní bydlení tak oblíbené. Nicméně v zahraničí je to zcela běžné. V poslední době se nájemní bydlení jeví jako mnohem levnější varianta. Často díky němu můžete bydlet v nemovitosti, kterou byste si jinak nemohli dovolit. Zbylé peníze je možné využít na plnohodnotné budování budoucích rezerv, díky kterým budete moci život nejen přežívat, ale také si ho užívat!
Jestli je však pro Vás téma vlastního bydlení prioritou, podíváme se na sedm kroků, které Vám velmi značně zjednoduší celý proces. Postup je následující:
1) Kolik mi banka půjčí
Pokud se rozhodnu ke koupi vlastní nemovitosti v první řadě musím zjistit, zda mi banka půjčí. Pokud ano, tak kolik to bude. Díky tomu budu moci vědět, po jak drahém pozemku (v případě stavby), či jak velkém bytě, mám v inzerátech realitních kanceláří koukat. Již v této fázi často zjistíme, že se budou plány muset pozměnit právě kvůli tomu, že banka nepůjčí tolik, kolik by bylo potřeba. Tedy koupit menší byt namísto pozemku, na kterém jste chtěli postavit rodinný dům. V takovém případě zamáčkneme slzu a plány buď pozměníme nebo začneme hledat cesty, které povedou (v určitém časovém horizontu) k dosažení cíle původního. Částka, kterou vám banka půjčí, bude záviset na výši příjmu a aktuální úvěrové zatíženosti, pokud již třeba nějaké úvěry splácíte. Kolik banka půjčí vám snadno vypočítá úvěrový specialista.
TIP pro Vás: Nespokojte se s výpočtem pouze u banky, ve které máte svůj běžný účet. Využijte služeb finančních poradců, kteří mají možnost porovnat většinu bank na trhu. Rozdíl toho, kolik vám jaká banka půjčí může být i v milionech.
2) Kolik budu schopen splácet
To, kolik banka půjčí, je jen první dílek skládačky. Důležitější informací je, kolik budu schopen splácet. Je hezké, že mi banka půjčí, ale pokud to nebudu schopen splácet, tak vysněný domeček nadělá více starostí než radostí. Pro tyto potřeby poslouží finanční plán budoucích výdajů, který si lze snadno sestavit.
3) Jaké by tedy mělo být úvěrové zatížení domácnosti
Obecně by výdaje ze bydlení (tzn. nejen hypoteční úvěr, ale i energie a ostatní náklady na chod domácnosti včetně pojištění nemovitosti) neměly přesáhnout 40 % z příjmu domácnosti.
Příklad: Kdyby byl příjem domácnosti například 60 tisíc, náklady na bydlení by neměly být vyšší než 24 tisíc. Pokud bychom počítali 5 tisíc na energie a chod domácnosti, tak výše splátky hypotečního úvěru by tedy neměla být vyšší než cca 19 tisíc. Jestliže splátka jednoho milionu na 30 let vychází cca 5 tisíc měsíčně (záleží však na úrokové sazbě), tak maximální částka, kterou bych si mohl dovolit půjčit, bude 3,8 milionů (19 tisíc / 5 tisíc = 3,8 milionů).
A pozor – je potřeba si velmi dobře spočítat rozvahu v období, kdy bude žena na mateřské. Toto je velmi důležitý bod. Bude domácnost schopna platit závazky i v případě poklesu přijmu, kdy bude žena doma s dítětem!? Často se totiž jedná minimálně o 10 tisíc, o které bude měsíční rozpočet domácnosti nižší. Tady mají výhodu ti, kteří mohou tento rozdíl dorovnat z rezerv.
4) Jaké další měsíční náklady vzniknou
S vlastní nemovitostí a závazkem vůči bance vzniknou další náklady, které je potřeba zohlednit v budoucí rozvaze. V první řadě je potřeba odhadnout výši nákladů za energie. Jinak tomu bude u bytu, ve kterém doposud bydlíte a jinak tomu bude u vašeho budoucího domečku. Náklady mohou být mnohem vyšší. Pokud budete bydlet v úplně jiném městě, mohou se zvýšit i náklady na dopravu do zaměstnání. Se závazky rostou také náklady na pojištění. Většině lidem naskakují pupínky, jen to slovo slyší. Pojištění je však neoddělitelnou součástí našich životů. Díky němu můžeme zajistit nepříjemné životní situace, které by mohly nastat, a které bychom jinak sami finančně nezvládli. Samozřejmě tu platí pravidlo pojišťujte jen to, co sami nezvládnete pokrýt ze svých rezerv. Pro zjednodušený výpočet lze počítat náklady na pojištění 5 % z příjmu (z částky 60 tisíc by to byla částka 3 tisíce). V rámci pojištění se zajišťují tři základní pilíře - příjem, majetek a odpovědnost. Více o této problematice k dočtení: Finanční tipy – Vyznejte se v pojištění
5) Součet všech nákladů
Když máme odhad energií, splátky hypotéky a nákladů na pojištění, připočteme další fixní výdaje. Na co nezapomenout: peníze na dopravu, jídlo, internet, mobily, předplatné TV, koníčky, alimenty, cigarety, hygienické a toaletní potřeby, výdaje za mazlíčky, servis vozidla, ostatní finanční produkty, zdravotní a sociální pojištění včetně daní u OSVČ. Nezapomínáme též na dárky a dovolené, které se platí nepravidelně v průběhu roku. Je to často velmi významná částka – řádově v desítkách tisíc korun.
TIP pro Vás: Jak si správně spočítat fixní náklady k dočtení ve článku: Finanční tipy – Jak si efektivně vytvořit rezervu
Součet všech fixních nákladů by měl vyjít tak, aby nepřesáhl 70 % z příjmu. Pokud tedy domácnost vydělává 60 tisíc, jedná se o částku 42 tisíc. Zbyde tak 30 %, které jsou rozděleny v poměru 20 % na vytváření rezerv a 10 % na zábavu.
6) Výběr nemovitosti
Když konečně vím, kolik mi banka půjčí a kolik maximálně si mohu vzít, abych to byl schopen splácet, mohu se pustit do hledání nemovitosti. Po pěti předchozích bodech bude tento časově nejnáročnější. Vždyť přeci vybíráte nemovitost, ve které budete chtít pravděpodobně strávit zbytek života. Je tedy potřeba nedělat ukvapená rozhodnutí. A to i přesto, že na vás budou realitní makléři naléhat. Je lepší si nechat utéct jednu dobrou nemovitost než koupit nějakou, které vám bude dělat starosti do konce života. Výběr bytu nebo vhodného pozemku může trvat třeba celý další rok. Je lepší se s tím smířit. Neodradí vás pak první dva měsíce neúspěšného hledání.
TIP pro Vás: Při prohlídkách často víme hned, že tenhle to nebude. Problém je s těmi nemovitostmi, do kterých se zamilujeme už jen z fotek. Tady je potřeba (bude to těžké) oprostit se od emocí a přizvat si někoho s sebou, kdo umí posoudit stav nemovitosti. Makléř vám totiž bude o nemovitosti mluvit pouze v superlativech. Nejde totiž jen o stav rozvodů, stoupaček, krovů, vlhkosti atp. Je potřeba se podívat i na majetkové poměry. Zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno. Tedy právo dožití v této nemovitosti např. prarodičů prodávajícího. Dostali byste pak jako bonus babičku na dožití. A to asi nechcete.
7) Podpis úvěrové smlouvy a koupě nemovitosti
Nemovitost vybrána a vše se zdá být v pořádku? Hurá! V tomto bodě stačí dotáhnout úvěr do konce a můžeme bydlet! :-)
Závěrem
Výběr a koupě či postavení vlastní nemovitosti je důležitým milníkem života asi každého z nás. Nepodceňujte proto řádnou přípravu. Informace obsažené v tomto článku jsou zásadní a celý proces vám velmi zjednoduší. I přes to však využijte konzultace s odborníkem nebo minimálně s někým, kdo již tento proces absolvoval, a má tak jasnější představu o tom, na co si dát pozor a čemu se vyvarovat. V rámci mé činnosti tuto konzultační činnost poskytuji. Pokud plánujete koupě vlastního bydlení a potřebovali byste více informací, stačí využít možnosti osobní bezplatné konzultace přímo se mnou:-).